2. PERUMAHAN

Perumahan seringkali dipertanyakan perbedaannya terhadap permukiman. Namun secara riil, perumahan adalah permukiman, dan permukiman adalah perumahan. Kalau toh ada perbedaan, yakni bahwa perumahan bisa berbentuk kata tunggal RUMAH, sedangkan permukiman, bentuk tunggalnyapun disebut sebagai RUMAH, bukan mukim. Namun secara jama, perumahan adalah kelompok tempat tinggal beserta fasilitasnya, dan demikian juga dengan permukiman. Definisi berikut ini, yang sering dipergunakan, pada dasarnya tidak ada bedanya :

1. Perumahan

Adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.

2. Permukiman

Adalah bagian dari lingkungan hidup, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

Dengan demikian, dalam penulisan ini, pengertian antara perumahan, permukiman, pemukiman, maupun hunian, disamakan.

Pembahasan perumahan terbagi menjadi pembahasan tentang :

1. Kapling

2. Rumah sebagai bangunan tunggal

3. Kawasan perumahan

 

Kapling

Data-data tentang kapling hanya bisa diperoleh di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Itupun harus melalui persyaratan tertentu. Umumnya pete-peta yang memuat kapling, mempunyai skala 1 : 1000, atau lebih detail, yang disebut sebagai peta garis.

 

Pendataan kapling dilakukan dengan pengukuran, gambar berikut adalah contoh gambar pengukuran kapling, dan contoh posisi kapling terhadap jalan.

 

Gambar : Contoh pengukuran kapling

Gambar : Contoh posisi kapling

 

Kapling yang baik adalah yang mempunyai persyaratan :

 

bentuk yang teratur

langsung berhubungan dengan jalan

ukurannya cukup

bisa diakses kendaraan roda 4

 

bentuk kapling yang paling maksimal tentu saja yang berbentuk persegi panjang, dengan proposi panjang dan lebar seimbang.

 

Sedangkan ukuran kapling tergantung kepada peruntukannya.

Secara umum, ukuran kapling terbagi atas tiga macam, yakni :

 

Kapling Besar : 500 – dst

Kapling Sedang : 300 – 500

Kapling Kecil : 100 – 200

 

Dalam berbagai dokumen perencanaan kota dikenal istilah Kasiba, yakni Kapling Siap Bangun (KSB) , adalah persil rumah dengan batas-batas yang jelas dan harganya terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah, dimana telah disiapkan untuk siap dibangun rumah, yang selanjutnya penghuni akan membangun rumahnya sendiri.

 

Rumah

Rumah sebagai obyek tunggal mempunyai beberapa kualifikasi teknis yang peristilahnya sering dipergunakan, yakni :

 

a. Rumah Sangat Sederhana (RSS)

Adalah tempat kediaman yang pada awalnya dibangun dengan bahan bangunan berkualitas sangat sederhana dan harganya terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang selanjutnya penghuni secara bertahap akan menyempurnakannya sesuai kemampuannya.

 

b. Rumah Sederhana Tidak Bersusun

Adalah tempat kediaman yang layak huni dan harganya terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah dan sedang.

b.1. Rumah Lengkap

Adalah tempat kediaman yang terdiri dari satu lantai yang memenuhi kriteria :

Luas bangunan minimum 36 m2 dan maksimum 70 m2

Luas persil minimum 50 m2 dan maksimum 200 m2

 

b.2. Rumah Inti

Adalah tempat kediaman yang mempunyai satu ruangan hunian dengan luas minimum 12 m2 dan dimungkinkan untuk dikembangkan menjadi rumah sederhana lengkap.

 

b.3. Rumah Sederhana Berlantai Dua (Maisonette)

Adalah rumah lengkap yang terdiri dari dua lantai yang memenuhi kriteria :

– Luas bangunan minimum 40 m2 dan maksimum 70 m2

– Luas persil minimum 45 m2 dan maksimum 165 m2

 

c. Rumah Susun

 

Adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian- bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempattempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

 

d. Rumah Sewa

 

Adalah rumah yang disediakan untuk ditempati orang lain baik perorangan, perkeluarga atau berkelompok dalam angka tertentu dengan imbalan uang berdasarkan perjanjian.

 

Pemahaman rumah sebagai bangunan tunggal, meliputi :

 

– Koefisien Dasar Bangunan

– Koefisien Lantai Bangunan

– Ketinggian Bangunan

– Keselamatan Bangunan

– Posisi rumah terhadap kapling

– Posisi rumah terhadap jalan

 

a. koefisien Dasar Bangunan

 

penetapan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dilakukan untuk menkontrol kepadatan bangunan disuat kawasan. Peristilahan yang ada adalah :

 

Koefisien Dasar Bangunan : Bangunan Coverage

Koefisien Lantai Bangunan : Floor Area Ratio

Tapak : Site

K D B : Koefisien Dasar Bangunan

K L B : Koefisien Lantai Bangunan

N : Jumalah Tingkat

AL : Luas Lahan

AF : Luas Dasar Bangunan

 

 

b.Kepadatan Penghuni

 

Kepadatan penghuni ditentukan dari kebutuhan luas lantai bagi setiap orang dan

jumlah orang per hektar.

b.1. Kebutuhan Luas Lantai bagi Setiap Orang.

 

Kebutuhan luas lantai bagi setiap orang yang terdiri dari lantai untuk hunian

dan 20% dari luas lantai untuk keperluan lalu lintas.

 

Kebutuhan luas lantai untuk satu orang :

6 m 2 + ( 20 % x 6 m 2 ) = 7 , 2 m 2

 

b.2. Jumlah Orang Per Hektar

 

Jumlah orang per hektar tergantung dari koefisien lantai bangunan 9lihat contoh

(perhitungan)

Contoh Perhitungan

1. Kepadatan Bangunan

 

Penangan terhadap bangunan/rumah sebagai obyek tunggal ini dikenal sebagai program penataan bangunan. Yang dimaksud dengan kegiatan Penataan Bangunan adalah kesatuan kegiatan pengaturan dan pembinaan tata bangunan yang terdiri atas :

a. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan

b. Pembinaan tertib dan keselamatan bangunan

c. Pembinaan penyelenggaraan Pembangunan Bangunan Gedung negara.

 

Istilah – istilah yang sering dipergunakan dalam program penataan bangunan adalah :

 

a. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (disingkat RTBL) adalah Kegiatan Perencanaan tata bangunan dan lingkungan meliputi penyusunan RTBL (urban-design guidelines) dan RTB (building design).

Keduanya berperan sebagai perangakat kendali yang diperlukan untuk memandu pembangunan kota secara fisik tiga dimensional, dan merupakan tindak lanjut dari rencana detail tata ruang kota (RDTRK) sebagai upaya mengendalikan konsisitensi pemenuhan persyratan yang diatur dalam RDTRK dan menjadi pedoman penyusunan rencana teknik bangunan (RTB) untuk dipakai dalam proses perijinan bangunan.

 

b. Sistem Preservasi :

Mempugar dan mempertahankan suatu bangunan (bersejarah) dan atau suatu situs sebagaimana aslinya serta menjaga terhadap proses kerusakan fisik.

 

c. Sistem Revitalisais :

Melestarikan suatu bangunan dan atau kawasan tertentu kepada bentuk dan fungsi semula.

Thema utamanya ialah menghidupkan kembali suasana kawasan seperti ynag pernah ada pada kawasan yang bersangkutan. Dimungkinan adanya penunjang kegiatan baru hingga perannya menjadi penting/vital kembali.

 

d. Sistem konservasi :

Mengembalikan suatu bangunan kepada penampilan dan bentuk awalnya, namun masih dimungkinkan fungsinya berubah.

 

e. Sistem Peremajaan Kota (UrbanRenewal)

Meremajakan fisik dan merubah fisik atau intensitas pemanfaatan lahan dan bangunan-bangunan pada kawasan perkotaan (biasanya sebagai akibat yang sulit dihindari karena perubahan sosial-ekonomi yang cukup kuat).

 

f. Sistem pengembangan Baru (new Development) :

Pembangunan baru (bentuk dan fungsi bangunan)

 

g. Sistem Penaggulangan Bencana :

Sebagai perwujudan upaya tertib dan keselamatan bangunan diterapkan pada kawasan rawan bencana (kebakaran, gempa, tanah, longsor banjir, badai/angin,erosi air sungai /laut).

 

 

h. Perencanaan Penataan Bangunan

1. Alternatif kegiatan

– Penataan bangunan

– Peningkatan keselamatan bangunan umum

– Tertib pembangunan dan keselamatan bangunan

 

2. Kriteria Pengusulan Pengatiuran keselamatan bangunan dan tertib bangunan :

– Merupakan skala prioritas pembangunan daerah.

– menunjang program sektor pariwisata, indrustri dan pengembangan kota.

– Meningkatakan kualitas llingkungan

– Merupakan daerah yang pembangunannya kompleks/ Complicated.

– Mencakup pengaturan bangunan-bangunan khusus seperti bangunan

sejarah, monumen dan bangunan khusus lainnya

 

 

Perumahan

 

Penanganan perumahan terbagi atas 2 macam, yakni :

– pembangunan baru kawasan perumahan

– penanangan masalah yang muncul di kawasan perumahan

 

a. Pembangunan baru kawasan perumahan

 

Pembangunan baru kawasan perumahan umumnya dilakukan oleh Perusahaan Pengembang (Developer), yang asosiasinya dikenal sebagai REI (Real Estat Indonesia), dan juga ditangani oleh Perumnas.

 

b. Penanganan Kawasan Perumahan

 

Pada umumnya kawasan peerumahan yang memerlukan penanganan adalah kawasan kumuh. Instansi yang secara aktif menangani kawasan kumuh ini adalah Departemen Pekerjaan Umum, beserta instansi sejenis si daerah TK. II.

 

Program yang terkenal adalah Program perumahan rakyat, yang menangani kompponen-komponen perumahan rayat/kumuh. Beberapa isitlah yang dikenal pada program ini adalah :

 

a. Prasarana Lingkungan

Adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

 

b. Sarana Lingkungan

Adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggara dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.

 

c. Peremajaan Perumahan Kota (Urban Renewal)

Adalah salah satu upaya atau pendekatan di dalam proses perencanaan kota yang diterapkan untuk menata kembali suatu kawasan tertentu didalam kota dengan tujuan untuk mendapatkan nilai tambah dari kawasan kota tersebut sesuai dengan potensi serta nilai ekonomi yang dimiliki oleh lahan tersebut.

 

d. KIP (Kampung Improvement Programme)

Adalah perbaikan lingkungan perumahan kota yang bertujuan untuk meningkatkan mutu kehidupan masyarakat berpenghasilan rendah yang tinggal di kampung-kampung di daerah perkotaan, mempunyai sasaran pada usaha memperbaiki pelayanan umum yaitu meliputi prasarana lingkungan dan penyediaan fasilitas lingkungannnya.

 

e. MIIP(Market Infrastructure Improvement programme)

Adalah perbaikan lingkungan permukiman kawasan pasar dengan memperbaiki prasarana dari lingkungan permukiman yang ada disekitar pasar, yang dilakukan sebagai akibat adanya tabahan beban yang diterima masyarakat sekitar pasar karena prasarana tersebut tidak memenuhi syarat dan tidak/kurang berfungasi.

 

Kompilasi Data Perumahan

 

a. Data yang diperluakan :

1. Distribusi kepadatan penduduk

2. Kondisi eksisiting perumahan penduduk

3. Proyek perumahan yang sedang dilakukan

4. Proyek perumahan yang akan dilakukan

5. Perencanaan perumahan dan pemukiman

6. Arah perkembangan kota

 

b. Identifikasi masalah

1. Masalah kepadatan pemukiman yang telah melampui kemampuan daya dukung lahan.

2. Masalah kemampuan penduduk untuk memperbaiki perumahan dan lingkungannya.

 

 

 

Analisis Perumahan

 

1. Kelompok masyarakat (target group)

2. Fisik perumahan (jumlah ha, jumlah rumah prasarana)

 

Kriteria :

1. Lokasi perumahan (tanah negara, liar; tanah HGB ; tanah hak milik)

2. Kelompok masyarakat (miskin, menengah)

3. Kondisi fisik prasarana (air bersih, drainase, air limbah, sampah, jalan kota, pengendalian banjir)

 

Perencanaan Perumahan

 

a. Perbandingan penggunaan lahan ditentukan 60 % dari luas total lantai bangunan harus disediakan sebagai halaman terbuka pada lahan yang bersangkutan.

b. Alternatif Program

1. Pembangunan rumah sedrhana

– Pembangunan rumah sewa sederhana

– Pembangunan rumah sederhana

2. Perbaikan kampung dan lingkungan pasar

– Perbaikan kampung

– Perbaikan rumah sederhana

3. Peremajaan dan pengembangan pemukiman kota

– Penataan kembali tanah/ konsolidasi tanah

– Guideland development

 

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s